聪明人买房懒人买车 你是哪种人?

北京师范大学金融研究中心主任钟伟
当我写下这个标题的时候,许多人心里会不舒服,这是自然的,对这样自作聪明的文章,请谨慎对待。毕竟每个人阅读这个世界和财经的方式都有差异。
为什么房子仍然值得购买?所有中国楼市泡沫化的因素都清晰地存在。最典型的因素包括:一是房地产库存巨大,猜测目前商品房和棚户区改造带来的供应量大约有85亿平米,按每年13亿-15亿平米的库存消化节奏,目前的高库存可供消耗5年以上。二是高房价的问题没有本质改善,从房价收入比看,经济增长疲弱带来挣钱日艰,使得房价更高不可攀。三是长期涉房政策的不确定性。多年来人们一直在议论房产税、房产赠与税、遗产税等等,拥有的房产在未来有可能产生收益,更有可能带来沉重税负。四是城市圈大局已定。经过1998年以来急风暴雨的城市化进程,目前中国城镇居民的住宅自有率已非常高,据说户均拥有住宅套数已超过1套。长期不利因素如此之多,为什么还声称买房是聪明的?
是否拥有自己的住房,和幸福与否直接相关。在中国城市中生活不是不可以租房,但公民的许多福利,实际上和户籍和自有住宅相关。何况在中国,房东对租客拥有压倒性的优势。传统和现实导致,如果你想在城市中拥有一个家,就必须拥有一套房,唯有如此才能对房子付出心血,将其建为自己在钢筋水泥丛林中的巢穴。考虑到我们的生命短促如闪电,微弱如尘埃,房子虽贵,却仍然是身心栖息所不可或缺。
引导楼市软着陆已是未来五年的政策重点。加速房地产库存消化、以新型城镇化推动农民市民化、完善住房金融体系、增加居民的财产性收入等政策都已明朗化。这意味着,至少在未来五年,不利于房地产的调控政策几乎不可能出台。第一,关于房屋保有环节的税费,例如房产税等,它确实是未来地方财政税收的主要源泉,但在短期内落地的可能性不大,否则就无法增加居民的财产性收入,也和推动地产软着陆的政策取向背离。第二,限购限贷等,除了极个别大都市之外,已名存实亡。而对购房的金融支持力度日益增强,低首付低利率,辅之以未来可能出现的国家住房银行和按揭贷款证券化,种种努力使我们能以更高的财务杠杆实现购房梦。第三,当下中国安全边际较大的优质资产十分匮乏,但现金泛滥,权衡之下,虽然楼价高企,但高净值人群对大都市地产仍有信心和兴趣。从2014年4季度以来,沪深楼市的火爆在一定程度上印证了楼市造富的氛围。
我们的猜测是,楼市三年涨、五年平、十年落。楼市在分化中的软着陆是趋势。人口集中和房价较高的大都市,可能在未来三年给投资者带来的回报更高一些。其中北上广深,以及南京厦门等少数城市核心区的住宅和写字楼尤其引人注目。但楼价全国普涨、狂飙猛进的时代已不太可能重现。如果能够在未来三五年审时度势进行投资,知进知止,可谓聪明。
为什么说买车是懒人的选择?第一,如果你生活在大都市,各种专车,出租车和公共交通十分便利,没有必要买私家车,一年跑不了几千公里,既浪费又拥堵还污染;如果你生活在惬意的小城市,私家车基本就是累赘而虚荣的点缀。第二,汽车是不断贬值的可贸易品,而房屋则由生产效率不高的非贸易部门提供。2000年前后,当时一辆桑塔纳的售价和京沪60平米房屋的价值相当,而现在未必值得上京沪住宅中的一个卫生间。2000年的桑塔纳至今可能已分文不值,而同样经历了15年时间洗礼的60平米京沪小房可能价值200万以上,抵得上一辆跑车的价格。更何况有车和有房给人带来的幸福感,几乎不可比。
我们一生从工作中创造和获得的财富是有限的,只有聪明地从财富增值贬值的较长周期去考虑,才能赶在自己老去之前,主要以智慧而非节俭,来努力接近财务自由。我并不想否认中国楼市的泡沫和风险,只是无奈之下,我们只能冒险地选择和泡沫共舞。

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